English English

Мислите ли за или сте в процес на продажба на вашия испански имот? Събрахме следната информация, която се надяваме да бъде много полезна! Това дори може да повлияе на вашето решение дали да продавате или не и на каква цена. Опитваме се да дадем на нашите доставчици възможно най-много информация, за да им помогнем в процеса на продажба, за да няма неприятни изненади по пътя! Сигурен съм, че с течение на годините ще добавяме към този списък с информация и законите и практиките се променят. Предоставената информация е предназначена само като ориентир и винаги трябва да търсите съдействие на квалифициран юридически специалист (т.е. адвокат) на ранен етап, особено (но не само), ако нещо се е променило след закупуването на имота (например ако някой от вашите съсобственици е умрял или е развил заболяване, което засяга способността им да присъстват на нотариуса разумно или ако сте направили промени в имота, които не са регистрирани в имотния регистър, или ако подозирате, че може да сте в отрицателен капитал поради ипотека върху имота, която е по-висока от вероятните постъпления от продажбата).

1. Разходи и такси при продажба на моя испански имот

Те могат да бъдат разделени на разходите и таксите, които трябва да се платят ПРИОРНО за продажба, и тези, които трябва да бъдат платени към датата на продажба.

1а. Разходи и такси, които трябва да се платят ПРИОРНО за продажба на испански имот

- Сертификат за енергийна ефективност. Ако нямате валиден сертификат за енергийна ефективност (CEE = certificado de eficiencia energética), тогава законът гласи, че трябва да получите такъв и да покажете оценката във цялата си реклама и да я представите на нотариуса към датата на продажбата. Те са валидни 10 години, независимо кой е собственик на имота. Вили Фокс може да ви помогне да го получите, като използвате нашия местен архитект. Щракнете тук за най-новите цени. Неспазването може да доведе до глоба както за вас, така и за вашия агент по недвижими имоти.

-Удостоверение за обитаване (certificado de habitabilidad). Това по друг начин се нарича лиценз за вторична професия (licencia de segunda ocupación), cédula или деклариране на отговорността. Това е двуетапен процес. Първият етап е, че архитектът инспектира имота, сравнява го с актовете за собственост и издава сертификат, в който се казва, че имотът е годен за живеене и съответства на описанието на имота в актовете за собственост. Ако архитектът установи, че има несъответствие между действителното състояние и размера на имота и описанието в актовете за заглавието, той ще включи това в доклада си и ако промяната е направена преди повече от 2 години и преди 10 г., тогава той може да издаде удостоверение за античност, за да декларира, че промяната е освободена от всякакви санкции. В противен случай може да се наложи да получите разрешение за ретроспективно планиране за направените промени, което отнема повече време. Ето защо е добра идея да получите сертификата за обитаване на много ранен етап, защото макар законът да не ви задължава да имате такъв на място преди продажбата, общият съвет към купувачите е да не купуват имот без такъв, т.е. особено, тъй като дружествата за комунални услуги често изискват такава при промяна на договора в името на новите собственици. Друго предимство на получаването на сертификата за обитаване на ранен етап е, че архитектският доклад обикновено включва планове на къщата, които могат да бъдат полезни за показване на купувачите. Купувачите ще имат повече увереност в закупуването на вашия дом, ако видят, че вече имате всички документи на място, което доказва, че имотът е напълно легален. Вторият етап в процеса на получаване на този сертификат е вие ​​или архитектът да представите своя доклад, заедно с копия от актовете за заглавието и всички скорошни сметки за SUMA (съветски данък), електричество и вода в кметството, и да платите таксата на кметството за това. След това някои кметства ще издадат сертификата за обитаване след период на изчакване, но други кметства (напр. Сан Мигел де Салинас) просто ще издадат официална разписка, в която се казва, че е предоставена правилната документация, и ще я оставят при това. Тази "разписка" е достатъчна, когато продавате имота. Щракнете тук за най-новите цени за получаване на сертификат за обитаване (варира между градовете).

- Всички разходи и такси, свързани с нормалното управление и поддръжка на имота, напр. общински такси, сметки за вода и електричество и т.н., така че вашият купувач ще получи имота без всякакви задължения и с всички комунални услуги. Това важи дори ако процесът на продажба отнема повече време от очакваното, т.е. все пак ще носите отговорност за всичко по-горе, а също така ще можете да се възползвате от използването на имота до датата на продажба

1b. Разходи и такси, които ще трябва да се платят на датата на продажба

Всички следващи разходи обикновено се приспадат от постъпленията от продажбата към датата на продажба на имота. С други думи, банкерите, които получавате в деня на продажбата, ще бъдат за сума NET от следните разходи. Ако обаче сте фискален (данъчен) пребиваващ в Испания, това може да не се прилага за данъка плюсвалия, който вие сте отговорни за плащането скоро след продажбата. Горещо препоръчваме да обсъдите всички тези разходи и как ще бъдат изплатени с адвоката си на ранен етап, за да избегнете недоразумения.

- Ако имотът има елементи или характеристики (например допълнителни метра от къща или земя, допълнителни басейни, оранжерии, разширения и други постоянни конструкции) които преди не са били в официалното описание на имотите в имотния регистър, тогава е ваша отговорност да плащате таксите на архитекта, нотариуса и имотния регистър, свързани с актуализирането на описанието в имотния регистър. Повечето купувачи и техните адвокати са податливи на този процес, който се провежда едновременно с продажбата на имота, но те могат да настояват да актуализирате описанието в имотния регистър преди продажбата на имота, което може да отнеме няколко допълнителни месеца. Дори ако вече сте платили на архитект да направи сертификат за древността, за да декларира, че промяната е освободена от изискване на разрешение за ретроспективно планиране преди продажба на имота, все пак ще трябва да заплатите разходите за нотариуса и имотния регистър, свързани с декларирането на това промяна в официалното описание на имота, когато действително продадете имота. Например, ако вече сте платили на архитект 250 евро за удостоверение за античност за вашия басейн, когато продавате имота, адвокатите може да отнемат още 1,000 евро, за да покрият разходите за нотариални и земеделски такси, свързани с добавянето на басейна към описанието на имота в имотния регистър. Не бъркайте тези такси с нотариалните и нотариалните разходи на самата продажба на имот. Те обикновено се плащат от купувача.

- Нотариални такси, свързани с продажбата на имота. Поне в тази част на Испания, нормата е КУПУВАЧът да заплати всички нотариални такси (и такси за поземлен регистър), свързани с прехвърлянето на собствеността върху имота. Въпреки това, въпреки това, законът всъщност казва, че ако в договора за частна продажба не е посочено друго, ПРОДАВАЧЪТ трябва да плати най-голямата част от нотариалните такси. Така че е добра идея да се уверите, че вашият договор за частна продажба (който подписвате, когато съгласувате цена с купувач) дава да се разбере, че КУПУВАЧът плаща нотариалните такси. В противен случай бихте могли да бъдете отговорни да платите повечето от тях! Стандартният договор за продажба във Villas Fox предвижда, че купувачът ги плаща. Някои адвокати обаче предпочитат да съставят свой собствен договор и както винаги зависи от вас да прочетете условията на договора, преди да го подпишете.

- Такси за агенции за недвижими имоти. В Villas Fox, ние таксуваме продавача такса при успешно приключване на продажбата. Тази такса обикновено се приспада от постъпленията от продажбата, а плащането се извършва от купувача от името на продавача. С други думи, купувачът плаща нашата такса (намалена с всеки депозит, който държим) и тази сума се дисконтира от сумата, която купувачът плаща на продавача. По този начин фактурата ни плаща таксите, а фактурата е тази, на която даваме фактура. Нашите такси включват IVA (данък върху продажбите) на 21%. Въпреки че нашите такси могат да изглеждат като просто още един голям брой пари, които губите в процеса, ние обичаме да мислим, че международният маркетинг, който предоставяме, ще ви позволи да достигнете до много по-широка аудитория и да привлечете повече потенциални купувачи. Това може да означава разликата между продажбата и непродаването на вашия дом. Или това може да означава, че ви намираме купувач с по-голяма разходна мощност (вероятно такъв, който не говори вашия език), който може да е готов да плати по-висока цена за вашия имот, отколкото ако не сте използвали нашите услуги. Обичаме да мислим, че маркетингът и общата ни помощ в процеса на продажби представляват отлична цена / качество!

- данък Plusvalía (по-правилно известен като "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - но мисля, че можете да разберете защо повечето хора го съкращават до "plusvalía tax". Това е данък, който уж се начислява на продавача. и е свързано с увеличаването на стойността на земята, върху която седи апартаментът или къщата. Въпреки това, тя трябва да бъде изплатена, дори ако пазарната стойност на земята е паднала, откакто сте закупили имота. Тя също е свързана със стойността на земята (така че продавачите на вили на големи парцели ще трябва да плащат много повече от продавачите на малки апартаменти) и също са пряко свързани с броя на пълните календарни години откакто сте закупили имота. С други думи, това е нула, ако имате сте собственик на имота за по-малко от 12 месеца, но два пъти повече, ако сте собственик на имота за 10 години в сравнение с човек, който е притежавал подобен имот в продължение на 5 години. Как се изчислява? Ако ни донесете скорошна сметка SUMA за данък върху собствеността (IBI), тогава можем да го изчислим за вас. Той варира между градовете, но обикновено може да бъде между 30 и 300 евро за всяка година, в която сте собственик на имота.

- 3% задържане. Това важи, ако НЕ сте испански данъчен резидент, ИЛИ ако сте такъв, но не предоставите сертификата, който доказва, че сте такъв. 3% от официалната продажна цена ще бъде задържана от купувача (който трябва да я плати на данъчните власти от ваше име и трябва да поеме отговорност за това). Това може да се счита за авансово плащане на всеки данък върху печалбата върху капитала (или друга частна просрочена данъчна такса, която може да имате), която може да бъдете задължени за последваща продажба. Ако обаче вашият адвокат може да докаже, че не сте направили капиталова печалба или данъчното ви задължение е по-малко от 3%, тогава те могат да искат всичко това обратно за вас (без всички данъци, които дължите). Процесът може да отнеме година или повече. Вашият адвокат няма да направи това автоматично - трябва да ги инструктирате, че искате да поискате това обратно. Попитайте ги дали трябва да държите банковата си сметка в Испания отворена, за да могат парите да бъдат внесени в нея.

- Задържане на SUMA, общински такси, електричество и вода. Юристите, участващи в продажбата, ще решат дали паричните средства трябва да бъдат задържани от постъпленията ви, за да удовлетворите неизпълнените задължения по отношение на плащането на електричество, вода, общински такси и SUMA. Като продавач вие носите отговорност за плащането на SUMA за цялата календарна година, през която се извършва продажбата, дори ако сметката за тази година все още не е издадена (което е много често, тъй като сметките обикновено се генерират в есента). Така че дори и да продадете имота през първата седмица на януари, адвокатите могат да запазят приблизителна сума, съответстваща на прогнозната сметка за SUMA за цялата година. Ако искате да оспорите това, трябва да го направите, преди да се съгласите на продажбата. Важно е да обсъдите тези задържания с вашия адвокат и да ги попитате каква е процедурата по отношение на това. Ако смятате, че обезщетенията са ненужно високи или ако можете да докажете, че сте платили сметката за SUMA за текущата година, тогава обяснете това на адвоката си на ранен етап, за да може да се коригира съответно. Освен това не забравяйте да анулирате всички директни такси за имота СЛЕД приключване на продажбата и информирайте доставчиците на застраховката на вашата къща, че сте продали имота.

Това е всичко засега, но в близко бъдеще ще разширим тази статия със следните теми и може би дори повече:

2. Избор на вашия агент за недвижими имоти (и валутна компания, ако не искате да задържите постъпленията от продажбата в евро) и документация, необходима за предоставяне

3. Подготовка на имота за снимки

4. Подготовка за посещения на клиенти

5. Имам предложение - трябва ли да го приема?

6. Какво се случва между приетата оферта и приключването на продажбата? (напр. получете сертификат за фискално пребиваване, ако сте фискален резидент, за да избегнете плащането на 3% задържане!)

7. Какво трябва да направя в деня на завършване?

8. има ли нещо друго, което трябва да направя?

Клиентските Отзиви

Здравейте Анди и Сорел За двама души над 70 души, закупили два имота, но никога не са продали нито един, бяхме много невежи как да продължите. Свързахме се с Анди и Сорел във Villas Fox за съдействие. Още от първата ни среща бяхме спокойни и всичко ни обясни по начин, който лесно бихме могли да разберем. Разходите за предложената продажба бяха обяснени от самото начало за това, за което ще отговаряме Villas Fox. Решихме да продължим с продажбата и всичко напредваше, както беше обсъдено. Бяхме информирани по имейл, докато нещата напредват. Контактът между Вили Фокс и нашия адвокат беше отличен. Периодът между изплащане на депозит и окончателната продажба беше малко повече от четири седмици. Без проблеми, без запитвания, много ясно. Силно бихме ги препоръчали, благодаря Вили Фокс.


Джон и Берил Пикфорд
Понеделник, 11 декември 2017

Имаме гости на 184 и нямаме членове онлайн